Kentsel Dönüşüm
KARAR YETER SAYISI
Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.
Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler/kurum ve kuruluşlar nezdinde, maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır.
SALT ÇOĞUNLUK İLE ALINAN KARARA KATILMAYANLARIN DURUMU
Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır.
Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.
Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur.
ANLAŞMANIN KATILMAYANLARA BİLDİRİMİ
Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlgili muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Yapılan bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir. Arsa payı satış işlemi sürecinde Başkanlıkça/İdarece yapılacak tebligatlar, tebliğ olunacak evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır ve muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adreslerini bildiren maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden tebligat yapılır.
İPTAL DURUMLARI
Satış işleminin, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumu hariç olmak üzere, yargı kararı ile iptal edilmesi halinde, Başkanlığın durumu ilgili tapu müdürlüğüne bildirmesi üzerine, satışı yapılan arsa veya arsa payı, satış işleminden sonra üçüncü bir kişiye devredilmemiş veya satıştan önceki malik adına doğrudan tescilini hukuken ve/veya fiilen imkânsız hale getiren bir uygulamaya tabi tutulmamış ise resen eski maliki adına tescil edilir ve satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar satış bedeli tutarında alıcı lehine kanuni ipotek tesis ve tescil edilir.
Satış işleminin, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, yargı kararı, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır. Yargı kararı ile satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile hissesi satılan malikin zararının tazmin edilmesi yönünde Başkanlık/İdare aleyhine karar verilmesi durumunda, ödenmesine hükmedilen bedel, Başkanlığın/İdarenin bu konuda kendisine yapacağı bildirim tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenir. Verilen süre içerisinde ödemenin yapılmaması sebebiyle bedelin Başkanlıkça/İdarece ödenmesi halinde, ödenen bedel hisseyi satın alan malikten genel hükümlere göre tahsil edilir.
1 YIL İÇİNDE YAPIMA BAŞLANMAMASI
Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir.
TEBLİĞ ŞEKLİ
Karar alınması sonrasında maliklerin müteahhit ile bir sözleşme akdetmeleri gerekmektedir. Bununla birlikte karara katılmayan maliklerin de sözleşme şartlarını kabul ederek müteahhitle anlaşmaları mümkündür. Bu sebeple gerek alınan kararın gerekse imzalanacak sözleşmenin şartlarının diğer maliklere bildirilmesi icap etmektedir. Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesine göre; alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca tebliğ edilmelidir. Bu tebliğde on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmesi gerektiği aksi takdirde arsa paylarının satılacağı hususunun yer alması zorunludur.Yönetmeliğin 15. maddesinde de belirtildiği gibi karara katılmayan maliklerin anlaşma şartlarına içeren teklifi kabul etmeleri için on beş günlük süre sınırı söz konusudur. Bu süre alınan kararın ve teklifin karara katılmayan malike tebliğ edildiği andan itibaren başlar.
MALİK TARAFINDAN KABUL EDİLMEYEN SÖZLEŞMEYE KARŞI HUKUKİ YOL
Malikler arasında müteahhit ile yapılan sözleşmede haksızlık veya aşırı yük içeren hükümler bulunuyorsa, bu durumda anlaşma yapmayan bir malik, müteahhit ile yapılan anlaşmaya karşı dava açabilir. Mahkeme, anlaşmanın malikin haklarını ihlal edip etmediğini ve yeterli sayıda malik tarafından imzalandığını değerlendirir. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
Soru: Riskli yapıların bulunduğu parseller ile riskli alanlar için vatandaş hangi süreçleri takip edecektir?
Cevap: Riskli yapılarda,
- Parsellerin tevhit edilmesine,
- Münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına,
- Yeniden bina yaptırılmasına,
- Payların satışına,
- Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine esas karar alınmak üzere, yöneticinin veya denetçinin ya da kat maliklerinin 1/3’nün istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır.
Toplantıda, yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanlı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. En az salt çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter kanalı ile tebliğ edilir.
Bakanlıkça uygun görülmesi halinde, arsa payları satın alınanlar ile konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir. Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş olan bir veya tevhidi mümkün olan birden fazla parsel birlikte değerlendirilerek, yapılacak olan uygulamaya, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşlarının en az salt çoğunluğu ile karar verilir.
Soru: Uygulama alanındaki taşınmaz maliklerinin hakları nelerdir?
Cevap: Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü idarece belirlenmek kaydıyla, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyerlerinden verilmek üzere bunlarla sözleşme yapılır. Uygulama alanındaki taşınmazın tespit edilen bedeli, malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür. Yapılacak hesap sonucunda taşınmaz malikinin;
- İlgili kurumdan alacağı çıkarsa, bu alacağa konu miktar taraflar arasında yapılacak anlaşmaya göre, nakit olarak veya idarenin, kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle ödenebilir.
- İlgili kuruma borçlu olunması halinde ise bu borca konu miktar, taşınmaz malikince taksitler halinde ödenebilir. Taksit ile ödemenin esasları proje bazında idaresince belirlenir.
- Birden fazla konut veya işyeri alma hakkının olması durumunda, birden fazla konut veya işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Bu durumda, taşınmaz malikinin ilgili kuruma borçlanması halinde yapılacak ödemeler, verilecek konut veya işyerinin tespitine yönelik olarak gerçekleştirilecek noter kurası sonrası, idaresince belirlenecek takvime göre peşin olarak yapılır.
Soru: Salt çoğunluk esası nedir?
Cevap: Binalar yıkıldıktan sonra uygulamayı vatandaşımız kendisi yapacak. Kendisi satmak mı istiyor, satsın. Yapmak istiyorsa, yapsın. Kat karşılığı vermek istiyorsa versin. Her türlü tasarruf hakkı oradaki parsel sahiplerinindir. Burada ikinci önemli husus, binada hissedarların tamamının muvafakatini aramıyoruz. Burada salt çoğunluk karar verdiği zaman kalan hissedarlara diyoruz ki, siz de bu karara uymak zorundasınız. Buradaki çoğunluğun menfaati ne ise sen de uyacaksın ama senin mülkiyetine biz dokunmuyoruz. Anlaşanlar değerlendirsinler yerinizi, yapsınlar, satsınlar siz de paranızı alın. Ama yok ona da katılmıyorsa o kabul etmeyen kişinin hissesinin SPK’ya kayıtlı ekspertiz kuruluşları tarafından değerini tespit edeceğiz ve açık artırma ile anlaşma sağlayan diğer hissedarlara satışa çıkaracağız. Eğer salt çoğunluk, bu kalan hisseleri almazsa veya alamazsa o zaman biz devlet olarak, onun ekspertiz değeri üzerinden parasını yatırıp, resen hazine adına tescil ettireceğiz. Salt çoğunluğun yapmış olduğu anlaşmaya uyacağız. Diyeceğiz ki biz aldık ama sahibi sizsiniz. Bizim yerimizi de satın, bizim yerimizi de yapın, değerlendirin, biz de paramızı alalım. Orada razı olman vatandaşın parasını da vereceğiz. Burada önemli olan toplumun menfaatidir.
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=16849&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5https://kulacoglu.av.tr/kentsel-donusum-kararina-katilmayan-kat-maliklerinin-durumu/
