İhtiyaç (Gereksinim) Sebebiyle Tahliye Davası

İhtiyaç sebebiyle tahliye, kiraya verenin kira sözleşmesine haiz taşınmazı kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarından birinin ihtiyacı nedeniyle dava yoluyla tahliye edebilmesidir.

Bu durum ve şartları Türk Borçlar Kanunu madde 350’de düzenlenmiştir:

• Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunmalıdır. Yani kiralanın sahibi kendi ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabileceği gibi yukarıda sayılan kişilerin ihtiyacı sebebiyle de tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu kişiler dışında birilerinin ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi mümkün olmamaktadır.
• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise kiralanın tahliyesini istemek mümkün olmaktadır.

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sonra erdirebilir.

Yani kira sözleşmesi belirli süreli ise kiraya veren ancak kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile kiracının tahliyesin isteyebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmakiçin altı aylık fesih dönemisona ermesinden itibaren en az üç ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekmektedir.

Taşınmaz ihtiyacı gerçek ve samimi olmalıdır

Kiralananın ihtiyaç (gereksinim) sebebiyle tahliye edilebilmesi için TBK m. 350 ve 351’de düzenlendiği üzere ihtiyacın, gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olması gerekmektedir. Devamlılığı bulunmayan, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi için uzun bir süre gereken ihtiyaçlar tahliye sebebi oluşturmaz. Bu ihtiyaç nedenlerinin dava açılırken bulunması gerekli olduğu gibi yargılama süresince de mevcut olması yani devam etmesi gerekir.

Bu ihtiyaç sebeplerine, kiraya verenin kirada oturması, kiraya verenin çocuklarının eğitim sebebi ile kiralananın bulunduğu şehre yerleşmesi, kiraya verenin oturmuş olduğu konutun artık gereksinimlerini karşılamaması gibi durumlar örnek gösterilebilir.

Yargıtay  6. Hukuk Dairesi E: 2014/3336 K:2014/4259, sayılı kararında ‘’Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekir.’’ Şeklinde hüküm kurmuştur.

Dava Süresinin Uzaması

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Örnek vermek gerekirse; kira sözleşmesi 10 Mayıs 2023 tarihinde imzalanmış ve bir yıllık ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, 10 Mayıs 2024  tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Ancak 10 Mayıs 2024 tarihine kadar eğer tahliye talep edileceğine dair kiracıya ihtarname gönderilip tebliğ edilmiş olursa, tahliye davası açma süresi 10 Mayıs 2024’ten 10 Mayıs 2025’e kadar olan bir kira yılı için uzar. Bu süreler her kira yılı için ayrı ayrı geçerlidir.

Özel Bir Hak Olarak; Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Talebi;

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir. (Süreler konusunda detaylı bilgi için bkz: Kira Hukukunda Süreler Başlıklı Yazımız)

Kiralananı sonradan edinen kişi dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu durumda yeni malik, sözleşme gereği taşınmazı satın aldığında kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğinden yani taşınmazı edinmesiyle birlikte “kiraya veren” sıfatını kazandığından, yukarıdaki 6 aylık süre verip tahliye talep etmek hakkına ek olarak sözleşme süresinin bitiminden –veya  her uzama yılının bitiminden itibaren- bir ay içinde açacağı davayla taşınmazın tahliyesini talep edebilir.

Yeniden kiralama yasağı

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılıbildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Dava süresinin uzaması

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Örnek vermek gerekirse; kira sözleşmesi 10 Mayıs 2023 tarihinde imzalanmış ve bir yıllık ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, 10 Mayıs 2024  tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Ancak 10 Mayıs 2024 tarihine kadar eğer tahliye talep edileceğine dair kiracıya ihtarname gönderilip tebliğ edilmiş olursa, tahliye davası açma süresi 10 Mayıs 2024’ten 10 Mayıs 2025’e kadar olan bir kira yılı için uzar. Bu süreler her kira yılı için ayrı ayrı geçerlidir.

Yetkili ve görevli mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki veya taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Zorunlu Arabuluculuk Şartı

01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir. Bu nedenle arabulucuya başvurulmadan doğrudan açılan davalar usul eksikliği sebebiyle reddedilmektedir.