KONUT VE İŞYERİ KİRALARINDA DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

KONUT VE İŞYERİ KİRALARINDA DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

(2 ayrı yazı olarak yüklenecek)

Bir kira ilişkisi için en temel ihtiyaç “kira sözleşmesidir”. Türk Borçlar Kanunu’na (Kanun) göre kira sözleşmeleri için herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Ancak özellikle konut ve işyerleri açısından kira sözleşmelerinin “yazılı” şekilde yapılmasının önemi büyüktür.

Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar

• Öncelikle sözleşme konusu mecurun tüm nitelikleri karmaşıklığa yol açmayacak nitelikte sözleşmeye yazılmalıdır.
• Mecurun kira sözleşmesi akdedildiği sıradaki durumu sözleşmede belirtilmeli ve sonradan çıkabilecek ihtilafların önüne geçilmelidir.
• Kira sözleşmesi birden çok sayfadan oluşuyorsa tarafların her sayfaya imza atması sağlanmalıdır.
• Kira sözleşmesinde kefil alınacaksa kefalet süresi mutlaka belirlenmelidir. “Kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe” şeklinde bir süre belirlenmiş sayılmaz. Net olarak bir zaman aralığı ve kefilin sorumlu olduğu tutar yazılmadıkça kefalet geçersiz olacaktır.
• Depozito bedeli ve nakit mi yoksa kıymetli evrak olarak mı teslim alındığı belirtilmelidir.
• Olağan kullanımdan doğan yıpranmalar hariç olmak üzere meydana gelecek arızalardan ve masraf unsurlarından doğacak masraflardan hangi tarafın sorumlu olacağı yazılmalıdır.
• Faydalı ve lüks giderler karine olarak Kiracıya ait olmakla beraber aksi kararlaştırılacaksa muhakkak bu durum sözleşmede belirtilmelidir.
• Kiracı açısından çok önemli olmamakla beraber kiralayan açısından sözleşmenin fesih süresinin atiye kalmaması için kira sözleşmesi azami 1 yıllık imzalanmalıdır.
• Kira bedelinin yatırılacağı hesap mutlaka kiraya verene ait olmalı ve hesap bilgileri sözleşmede yer almalıdır.
• Kira bedelinin net mi brüt mü olduğu sözleşmeye yazılmalıdır.
• Eğer ödenecek bir aidat varsa ödenmemesi durumunda sorumluluğun yalnızca kat maliklerine değil kiralayana karşı da olduğu hususu belirtilmelidir.
• Kira sözleşmesiyle bağlantılı sözleşmelerin geçersiz olacağı unutulmamalıdır.
• Kira artışı en fazla ÜFE oranında yapılabilecek olup aksine sözleşme hükümleri geçersizdir.
• Sözleşmede artış koşulu varsa sadece sözleşme süresi olan 1 yıl için değil sözleşmenin yenilendiği her yıl için geçerli olduğu hususunun yazılması gerekir.

Kira İlişkisinde Dikkat Edilecek Hususlar

• Kiralayanın tahliye taahhüdü alması durumunda bu taahhüdün geçerliliği, kira sözleşmesinin akdinden itibaren en az 1 ay geçtikten sonra yapılmasına bağlıdır.
• Depozito, kiralayan tarafından vadeli mevduat hesabına yatırılmalı ve değeri korunmalıdır. Aksi takdirde yaşanacak değer kayıplarından kiralayan sorumlu olacaktır.
• Aynı kira yılı içerisinde kira bedelinin iki sefer geciktirilmesi sebebiyle iki haklı ihtara yol açılması durumunda tahliye davası, ilgili kira yılının bitiminden 1 ay içinde açılmalıdır.
• Sözleşmeye aykırı kullanım durumunda kiralayan kiracıya aykırılığın giderilmesi içi 1 aylık süre verir, aykırılık giderilmezse tahliye davası açılabilir. Örneğin sürekli olarak komşular rahatsızlık veren kiracı açısından bu madde uygulanabilir.
• 5 yılda bir kira uyarlama davası açılarak kira bedelinin günlük koşullara göre yeniden tespit edilmesi istenebilir.
• Kiralananda ayıp meydana gelmesi durumunda kiracı evvela ayıbın giderilmesi için kiralayana süre verir, akabinde ayıp giderilmezse kiracı kendisi ayıbı gidererek bedelin kira bedelinden indirir.
• Olağan kullanımdan dolayı ortaya çıkan eskime ve yıpranmalara kiralayan katlanmak zorundadır.
• Kiracının kiralayanda değişiklik yapması ancak kiralayanın yazılı rızasıyla mümkündür.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira ilişkisinin kurulması kural olarak yasak olup aksinin kararlaştırılması mümkündür.
• Kiralananı yeni satın alan malik, aynı ilçe sınırları içerisinde başkaca malik olduğu meskeni yoksa satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiralananın boşaltılmasını isteyebilir ancak bunun için kiracıya muhakkak 6 ay süre vermelidir.
• Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kendisine 7 gün içinde kira borcunu ödemesi aksi takdirde 30 gün sonunda tahliye davası açılacağına dair ihtarlı ödeme emri gönderilebilir. Bu durumda 30 gün içinde ödeme gerçekleşmezse kiracının tahliyesi için mahkemeye başvurulur.
• Kiralananın geri verilmesi esnasında kiralayan derhal kontrolde bulunur ve eksik/kusur varsa derhal kiracıya bildirir. Aksi takdirde kiracı sorumlu tutulamaz.