Kira (Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları Özelinde) Hukukunda Süreler
Kira (Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları Özelinde) Hukukunda Süreler
Kira hukuku kapsam itibariyle taşınır veya taşınmaz tüm kira ilişkilerini kapsamaktadır. Bir giyim eşyasının veya ziynet eşyasının çok kısa süre ile kiralanmasından günlük veya uzun dönemlik hatta saatlik araç kiralamalarına kadar tüm kira ilişkileri genel anlamda Türk Borçlar Kanunu’nun dördüncü bölümündeki “Kira Sözleşmesi” kısmında düzenlenmektedir.
Ancak bu çalışmamızda günden güne uygulamada soru ve sorunları artan, barınma gibi en temel ihtiyaçlardan birisine dair olan ve kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıkların hatırı sayılır bir bölümünün kaynağı olan Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları özelinde sürelere değinilecektir.
- Sözleşme Süresi
Sözleşme süresi belirli veya belirsiz olabilir. Kanunun ifadesiyle “Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır” (TBK m. 300)
2. Kiralananda Ayıp Ortaya Çıkması Halinde Süre
Bu durumda Türk Borçlar Kanunu (Kanun, TBK),kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi halinde kiracının kiralayandan “uygun bir süre içerisinde” ayıbın giderilmesini isteyebileceğini belirtmekle yetinmiştir (TBK m. 306)
Ayıbın ve somut durumun niteliğine göre her olay için ayrı ayrı hakkaniyet tespiti yapmak gerektiğinden burada “makul ve ortalama zekada bir insanın idrak kapasitesine göre”, dürüstlük kuralına uygun bir süre belirlenmesi yerinde olacaktır. Nitekim Yargıtay da yerleşik uygulamasında ayıbın ve somut durumun şartlarına göre ayıbın giderilmesi için bir süre verilmesini uygun bulmaktadır. Ayıbın giderilmemesi halinde kiracının sözleşmeyi feshetme ve varsa zarar ve ziyanını talep etme hakkı olacaktır. Burada ayıp bildiriminin ispat şartı olarak yazılı olarak yapılması faydalı olacağından bu hususa mutlaka dikkat edilmelidir.
3. Kiracının Temerrüde Düşme Süresi
Yine TBK ifadesiyle kiracının kira bedelini veya yan gideri ödememesi durumunda “kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” (TBK m. 315)
Her ne kadar kanun lafzında “yazılı bildirimin yapıldığı gün” denmekte ise de esasen bu süreler bildirimin kiracının eline ulaşmasıyla başlar ve kiracı edimini ifa etmezse sözleşme dava yoluyla (Bkz: Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmenin Feshi Ve Tahliye Davası Başlıklı Yazımız) sona erdirilebilir.
4. Kira Sözleşmesinin Devri Durumunda Kiracıların Sorumluluğu
Kural olarak kiraya verenin rızası olmadıkça kiracı, kira sözleşmesini devredemez. Rıza akabinde kiracının kira sözleşmesini kendi açısından devretmesi halinde (örneğin işyeri devri gibi) bu durumda devreden kiracı, devralan yeni kiracı ile beraber kira sözleşmesinin sonuna kadar fakat en fazla iki yıl süreyle sorumlu olur. Yani kira sözleşmesinin sona ermesine 5 yıl var iken kiracı kira sözleşmesini devrederse bu süre boyunca değil aksi kararlaştırılmadığı müddetçe en fazla 2 yıl boyunca devralanla birlikte müteselsil sorumlu olur. (TBK m.323)
5. Kiracının Sözleşme Süresine Uymaksızın Kiralananı Tahliyesi
Bu durum da Kanun’da düzenlenmiş olup kiracı eğer sözleşme süresini beklemeden akdi fesheder ve/veya kiralananı tahliye ve teslim ederse bu durumda kiralananın yeniden kiralanabilmesi için yeterli olacak makul bir süre için kira bedelinden sorumlu olur. (TBK m. 325)
Bu süre konut ve çatılı iş yeri kiraları için yerleşik Yargıtay uygulamaları çerçevesinde büyükşehirler için 2 ay civarı, taşra bölgeler için ise 3 ay civarındadır.
6. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Süresi
Taşınır kiraları için Kanun’daki genel fesih bildirim süreleri geçerlidir. Taşınmaz ve taşınır yapı kiraları içinse altı aydan uzun süreli kira sözleşmelerine ilişkin özel durum aşağıda açıklanmıştır (Bkz: 12 madde). 6 ay veya daha kısa süreli taşınmaz ve taşınır yapılar içinse 6 aylık kira döneminin sonu için 3 aylık fesih bildirim sürelerine uyularak fesih gerçekleştirilebilir. (TBK m. 329)
Örneğin 10 Mayıs 2024’ten 10 Kasım 2024’e kadar akdedilmiş bir taşınmaz kira sözleşmesi bin feshinde (mevsimlik veya sezonluk kiralama düşünülebilir) 10 Ağustos 2024 tarihinde fesih bildiriminde bulunulmalıdır.
7. Taşınır Kiralarında Fesih Süresi
Taşınır kiralarında taraflardan her biri kira sözleşmesini üç gün önceden yapacağı bildirimle her zaman feshedebilir. (TBK M. 330).
8. Tahliye Akabinde Kiralananın Gözden Geçirilmesi Ve Kiracıya Bildirim
Kural olarak kiralayan, kiralananın durumunu kiracıdan teslim alırken derhal kontrol edip kendisine ayıp ve eksikleri bildirmek zorundadır. (TBK m. 335)
Tahliye kiralananın yokluğunda yapılmışsa ki örneğin anahtar notere tevdi edilmişse, bu durumda kiralayan, anahtarı teslim alır almaz kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Buradaki uygulama, kiralananın boşaltılmasınan 2 aydan fazla bir süre geçtikten sonra ayıp ihbarı yapılması durumunda “derhal bildirim şartına uyulmadığı” gerekçesiyle zarar ve ziyan taleplerinin reddi şeklinde olabilmektedir. Bu sebeple zarar ve ziyan durumunda kiralananın durumu kiraya veren tarafından belgelendirilmeli, kiracıya vakit kaybedilmeksizin noter kanalıyla ihtar gönderilmelidir.
9. Kira Bedelinin Arttırılma Süresi (Kira Tespit Davasında Süreler)
Kanun lafzıyla ifade etmek gerekirse: “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir”. (TBK m. 344)
Anlaşıldığı üzere ister 1 yıllık kira sözleşmesi uzayarak 5. Yılını bitirmiş olsun, ister sözleşme 5 yıldan uzun olsun 5. Yılı izleyen kira dönemi için kira bedelinin rayiçlere ve hakkaniyete göre tespiti istenebilir. Burada genel uygulama, davalı kiracı, “eski kiracı” sayıldığı için hakkaniyet gereği rayiçlerin %10’u ile %15’i arasında bir indirim yapılması suretiyle kira bedelinin uyarlanması şeklinde olmaktadır (Bkz: Kira Tespit ve Uyarlama Davaları Başlıklı Yazımız).
5. Yılın sonunda veya 5 yılını doldurmuş kira sözleşmelerinde hangi yıl için kira bedelinin tespiti istenecekse tespit edilecek yeni bedelin talep edilen kira yılında geçerli hale gelmesi için kira bedelinin tespiti davasının yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün öncesinde açılması veya en geç bu sürede kiracıya kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması gerekmektedir. (TBK m. 345)
Örneğin; 10 Mayıs 2019 tarihinde imzalanmış bir kira sözleşmesinin 5. Yılı 10 Mayıs 2024 tarihinde dolmakta olduğundan, eğer 10 Mayıs 2024 itibariyle başlayacak 6. Kira yılı için kira bedelinin tespiti talep edilecekse bu davanın en geç 10 Nisan 2024 tarihinde açılmış olması veya en geç 10 Nisan 2024’e kadar kiracıya kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.
Belirtmek gerekir ki 5. Yılı izleyen dönem için yani yukarıdaki örnekte 10 Mayıs 2024 tarihinde başlayacak 6. Kira yılı için henüz 6. Yıl başlamadan da dava açılabilir. Talep tarihi olarak 10 Mayıs 2024’te başlayan 6. Kira yılındaki kira bedelinin tespitinin talep edilmesi yeterli olup bu dava 5. Kira yılı içerisinde ikame edilebilir.
10. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Sözleşmeyi Sona Erdirme Süresi
Kural olarak kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı müddetçe kira sözleşmesi uzar. (TBK m. 347)
Kiracının kira sözleşmesini feshetmeyi istemesi halinde sözleşme bitiminden en geç 15 gün öncesinde fesih bildiriminde bulunması gereklidir. Kiraya veren, aşağıda açıklanacak 10 yıllık uzama süresinin bitimi haricinde bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedemez. (TBK m. 347)
11. Kiraya Veren Tarafından Sözleşme Süresinin Bitmesi Nedeniyle Fesih Süresi
Kiracının aksine kiraya verenin sözleşmeyi sözleşme süresinin sonunda fesih bildirimiyle sona erdirme imkanı kural olarak yoktur. Ancak TBK’nin 347. Maddesi çerçevesinde Kanun ifadesiyle ; “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” (TBK m. 347)
Örneğin 10 Mayıs 2024 tarihinde imzalanmış 1 yıllık kira sözleşmesinin bitişi 10 Mayıs 2025, 10 yıllık uzama süresinin bitimi 10 Mayıs 2035 olduğundan ve kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden yani 10 Mayıs 2035’i izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce göndereceği fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebileceğinden; 10 Mayıs 2036’dan en az 3 ay önce yani 10 Şubat 2036’dan önce kiracının eline ulaştırılacak fesih bildirimiyle kira sözleşmesini feshedilebilir.
Kira sözleşmesinin bir yıllık değil de 5 veya 10 yıllık yapılması gibi durumlarda uzama süresi, sözleşme süresinin bitiminden itibaren başlar. Yani bu durumda sözleşme süresine ek 10 yıl ve izleyen uzama yılı beklenmek zorunda olduğundan; “sözleşme süresi (bir, beş, on yıl veya süresi ne ise o kadarlık bir zaman dilimi) + 10 yıllık uzama süresi + izleyen uzama yılı (bu yılın bitimine 3 ay kala ihtarname gönderilmelidir)” şeklinde özetlenebilecek bir süreç izlenecektir.
Fesih bildirimleri muhakkak yazılı şekilde, ispat açısından sorun yaşamamak adına noterden yapılmalıdır.
12. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında 10 Yıllık Süre
Bu durumda da Kiralayanın fesih hakkı mevcut olup Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. (TBK m. 347)
Burada kanun lafzında uzama yılı gibi bir ibare geçmediği için fesih bildirim sürelerine uyularak kira başlangıcından 10 yıl sonra, kanımızca 11. Yılda fesih bildirimiyle belirsiz süreli kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
13. Kiraya Verenden Kaynaklı Sebeplerle (İhtiyaç, Yeniden İnşa ve İmar) Tahliye Durumunda Dava Açma Süresi
Bu durumda kira sözleşmesinin bitiminden itibaren en geç bir ay içinde dava açılmalıdır. Aksi takdirde dava süre yönünden reddedilir. Süreler kamu düzeninden olduğundan hakim bu hususu re’ sen (kendiliğinden) dikkate alır. (TBK m. 350)
Kira sözleşmesinin bitimi, sözleşmenin kiracı tarafından feshedilmemesi nedeniyle her yıl uzaması halinde her yıl için uzama gününü takip eden günden itibaren 1 ay olarak kabul edilir.
Örneğin 10 Mayıs 2019 tarihli bir sözleşme kiracı tarafından feshedilmemişse kiralayan, her yıl 10 Mayıs tarihinden itibaren 1 ay içinde davasını açmalıdır. Aşağıda açıklanacak dava açma süresinin uzaması hali ayrıca değerlendirilir.
14. Dava Açma Süresinin Uzaması
Kiraya verenden kaynaklı sebeplerle açılacak dava süresi, en geç davanın açılması için ön görülen sürede yani uzama döneminden itibaren bir aylık süre içinde kiracıya dava açılacağına dair yazılı bildirimde bulunulması halinde bir kira yılı için uzamış sayılır. (TBK m. 353)
Örneğin 10 Mayıs 2019 tarihli uzamış bir kira sözleşmesi için kiracıya tahliye davası açılacağına ilişkin yazılı bildirim 20 Mayıs 2024 tarihinde yapılırsa; 10 Mayıs 2025 tarihine kadar yani bildirimin yapıldığı kira yılının sonuna kadar ikame edilebilecektir.
15. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası Süresi
Bu durumda “yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.” (TBK m. 351)
Buradaki bir aylık süre açısından dikkat edilmesi gereken husus; bildirimin bu süre içerisinde kiracının eline geçme zorunluluğudur. Salt bu süre içerisinde ihtar gönderilmiş olması dava hakkı doğurmaz, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarın muhakkak kiracının eline geçmiş olması da gerekir, aksi takdirde yeni malikin ihtiyacı sebebiyle dava açma hakkı süre nedeniyle düşer.
6 aylık süre iktisap tarihinden başlar. Bu sürenin beklenmesi zorunludur. 6 aylık süre geçtikten sonra derhal tahliye davası açılacağına dair bir düzenleme bulunmamakla, kanaatimizce çok uzun bir süre geçmeden, 6 aylık sürenin geçmesinden de en fazla birkaç ay içerisinde veya yeni kira yılı başlayana kadar bu sürede dava açılması uygulamada olumsuz kararların önüne geçecektir.
16. Yeni Malikin Sözleşmenin Tarafı Olması Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi
TBK gereği yeni malik sözleşmenin tarafı olduğundan, ihtiyaç iddiası ile (TBK m. 310) bir ay içinde göndereceği ihtarnameyle 6 ay sonunda tahliye davası açabileceği gibi, sözleşme bitiminden (veya içinde bulunulan uzama yılının bitiminden) itibaren 30 günlük süre içinde de dava açabilir. Şu kadar ki öncesinde yeni malik kiracıya 6 aylık süreyi vermiş ise bu süreyi beklemek zorundadır. Bu sebeple eğer sözleşmenin veya ilgili uzama yılının bitimine 6 aydan kısa bir süre varsa kiracıya 6 ay süre verildiğine dair ihtarname göndermek yerine “sözleşme süresinin bitiminde tahliye davası açılacağına dair” genel ihtiyaç sebebine dayalı bir ihtarname gönderilmesi daha yerinde olacaktır.
17. Tahliye Taahhüdü Verilmesi Durumunda Dava Açma Süresi
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. (TBK m. 352)
Tahliye taahhüdü verilmesi durumunda tahliye tarihinden (taahhüt edilen tarihten) itibaren bir ay içinde ya tahliye talepli icra takibi ya da dava açılmalıdır. Aksi takdirde hak düşürücü süre nedeniyle tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliyesi istenemez.
18. Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Kiracıya İhtar Gönderilmesi Akabinde Tahliye Davası Süresi
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” (TBK m. 352/2)
Kira sözleşmesi 1 yıldan kısa süreli ise bu kira yılında, bir yıl veya daha uzun süreli ise veyahut sözleşme kiracı tarafından feshedilmediği için uzamış ise ilgili kira yılında kiracı kira bedelini ödemez ve kiraya veren de bu sebeple kiracıya ihtarname gönderir veyahut kira bedelinin ödenmesine ilişkin icra takibi açarsa, ödemenin ihtarnamenin veya icra takibi açılması durumunda ödeme emrinin kiracıya ulaşması akabinde yapılması şartıyla aynı kira yılında iki haklı bildirim akabinde -icra takibi de bildirim sayılır- kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
Burada önem arz eden husus “kira yılı” hususudur. Yine aynı örnekle; 10 Mayıs 2024 tarihli bir kira sözleşmesi için, sözleşme süresi bir yıl ise 10 Mayıs 2025’e kadar 2 kere kendisine haklı olarak ihtar gönderilmesine (veya icra takibi açılmasına) sebep olursa, 10 Mayıs 2025’ten itibaren bir ay içinde kiracıya bu sebeple tahliye davası açılabilir. Belirtmek gerekir ki burada ihtarın hangi ay gönderildiği dava süresi açısından önemli değildir. Haziran ve Temmuz 2024 dönemlerinde iki haklı ihtar gönderilse dahi Mayıs 2025 beklenmeli ve bu süreden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
Bir diğer husus da şudur ki Kanun açıkça kira yılından bahsetmekte olduğundan örneğin kira sözleşmesi 5 yıllık dahi olsa bir kira yılı içerisinde (12 aylık süreçte) iki haklı ihtar (veya icra takibi) şartı sağlanmışsa, bu kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde bu sebeple dava açılabilecektir. Bu durumda 5 yıllık sözleşme süresinin bitiminin beklenmesine gerek yoktur.
Kanun’da düzenlenmese de kira bedelinin yıllık ödendiği durumda da eğer ödeme geciktirilmişse kanımızca aralarında en az 1 ay olmak şartıyla ödeme talebiyle gönderilecek iki ihtarname ile yine kira yılı sonunda tahliye davası açma hakkı kazanılabilecektir. Bu durumda daha pratik bir yol olarak tahliye talepli icra takibine girişilip takipte verilecek 30 günlük ödeme süresi içerisinde yıllık kira bedelinin ödenmemesi durumunda temerrüt nedeniyle tahliye yoluna gidilmesi daha makul bir çözüm olabilir.
19. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe veya Belediye Sınırlarında Konutunun Olduğunun Öğrenilmesi Halinde Tahliye Davası Açma Süresi
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. (TBK m. 352/3)
Her ne kadar Kanun lafzından yorum yoluyla çıkartılması mümkün bir sonuç olsa da burada bir aylık süre, kiracının veya eşinin anılan şekilde bir konutunun varlığının öğrenildiği kira yılının sonundan itibaren başlamaktadır.
Hüküm kıyasen uzama yılları için de uygulanabilir durumdadır. Örneğin 10 Mayıs 2019’da akdedilmiş bir kira sözleşmesi söz konusu ise ve sözleşme kurulurken kiracının veya eşinin anılan şekilde bir konutunun bulunduğu 10 Şubat 2024 tarihinde öğrenilirse yine 10 Mayıs 2024’ten itibaren yani ilgili uzama yılının bitiminden itibaren bir ay içinde bu sebebe dayanarak tahliye davası açabilecektir.
17. Yeniden Kiralama Yasağı Süresi
Kiralayan, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. (TBK m. 355)
